Les locations meublées sont de plus en plus courantes en France, notamment pour les étudiants ou les personnes en mobilité professionnelle. Pour autant, la réglementation qui encadre ces locations est complexe et nécessite une bonne connaissance des droits et obligations des propriétaires et locataires. Cet article vous présente les principales règles applicables aux locations meublées en droit immobilier.
1. La définition d’une location meublée
Une location meublée est un logement loué avec le mobilier nécessaire pour permettre au locataire de s’y installer immédiatement, sans avoir besoin d’acheter ou de transporter ses propres meubles. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 précise les éléments de mobilier minimum que doit comporter un logement pour être considéré comme meublé :
- Literie avec couette ou couverture
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres
- Plaques de cuisson, réfrigérateur et congélateur ou compartiment à congélation
- Four ou four à micro-ondes
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Etagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
2. Le statut juridique de la location meublée
Les locations meublées sont soumises à un régime spécifique prévu par le Code de la construction et de l’habitation (CCH). Ce régime se distingue du régime applicable aux locations vides, notamment en ce qui concerne la durée du bail, les conditions de résiliation et le régime fiscal.
En outre, il existe deux types de locations meublées :
- La location meublée non professionnelle (LMNP), lorsque le propriétaire loue occasionnellement un logement ou une partie de sa résidence principale
- La location meublée professionnelle (LMP), lorsque le propriétaire loue plusieurs logements et perçoit des revenus locatifs supérieurs à 23 000 € par an
3. Les obligations du bailleur en matière de location meublée
Le bailleur d’un logement meublé doit respecter certaines obligations légales, notamment :
- Fournir un logement décent et conforme aux normes en vigueur
- Réaliser un diagnostic technique global (DTG) avant la mise en location, comprenant notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) et l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
- Etablir un contrat de bail écrit, d’une durée minimale d’un an (ou neuf mois pour les étudiants)
- Percevoir et restituer le dépôt de garantie dans les conditions prévues par la loi
- Procéder aux réparations nécessaires en cours de bail, sauf stipulation contraire du contrat
4. Les droits et obligations du locataire en matière de location meublée
Le locataire d’un logement meublé doit également respecter certaines obligations légales, notamment :
- Payer le loyer et les charges aux dates prévues par le contrat
- Entretenir le logement et effectuer les réparations locatives (sauf celles incombant au bailleur)
- Rendre le logement en bon état à l’issue du bail
En contrepartie, le locataire bénéficie de certains droits, tels que :
- La jouissance paisible du logement
- L’accès aux équipements collectifs de l’immeuble (ascenseur, local à vélos, etc.)
- La protection contre les expulsions abusives ou illégales
5. La fiscalité des locations meublées
Les revenus tirés d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), contrairement aux revenus fonciers des locations vides. Les propriétaires en LMNP peuvent bénéficier d’un régime fiscal simplifié, avec un abattement forfaitaire de 50 % pour les revenus inférieurs à 72 600 € par an (ou 176 200 € pour les LMP).
Enfin, il convient de noter que la taxe d’habitation est due par le locataire d’un logement meublé, sauf si le logement constitue la résidence principale du propriétaire et que ce dernier dispose d’une exonération.
La réglementation des locations meublées en droit immobilier est complexe et exige une bonne connaissance des droits et obligations des parties. Les propriétaires doivent s’assurer de respecter les normes applicables et les locataires doivent veiller à leurs obligations contractuelles. Une bonne compréhension de ces règles permettra d’éviter les litiges et de garantir une location sereine.